Los arrendamientos urbanos se encuentran regulados en la Ley 29/1998, de 24 de noviembre de Arrendamientos Urbanos (LAU). El concepto de arrendamiento urbano consiste en una cesión de uso que hace el propietario de un inmueble a un tercero para que lo ocupe y lo destine al fin para el que está habilitado (residencial, almacén, comercial, etc).
- Quien hace la cesión es la Propiedad o parte arrendadora que está obligada entre otras cosas a procurar la pacífica posesión de la cosa.
- Por su parte, quien recibe esa cesión es el inquilino o parte arrendataria que recibe el derecho de hacer uso del inmueble y ello a cambio del pago de una contraprestación que llamaremos renta.
¿El importe de la renta es siempre el mismo?
Puede ser siempre el mismo dependiendo de lo que se pacte en el contrato. Sabemos de sobra que el precio de una cosa o un servicio hoy, no será el mismo dentro de un año o dentro de cinco años. La inflación controlada es un efecto natural del desarrollo de una economía y ello hace necesario actualizar los precios de mercado de las cosas con el paso del tiempo, o de lo contrario se pierde poder adquisitivo.
Actualización de renta según LAU
El legislador tuvo en cuenta este posible efecto de la inflación en el mercado del alquiler y dedicó el artículo 18 de la LAU a regular este concreto aspecto.
Notas básicas sobre la actualización de rentas en un contrato de arrendamientos urbanos
- La actualización de rentas no es obligatoria, no funciona por ministerio de la Ley, requiere un pacto expreso en el que las partes manifiesten su voluntad de actualizar la renta del arrendamiento.
- El principio de equivalencia de las prestaciones establece que si los precios bajan también puede pedirse la actualización de rentas a la baja, si en lugar de inflación tenemos deflación.
- Debe informarse y comunicarse a la otra parte. No opera automáticamente.
- Debe fijarse la forma en que se determina o calcula la nueva renta. Es frecuente recoger actualizaciones indexadas al Índice de Precios de Consumo (IPC) u otros índices. En el caso que las partes no establezcan contractualmente ningún índice, se aplicará en su defecto, la evolución que tenga el Índice de Garantía de Competitividad.
- Hay un plazo mínimo para actualizar es la anualidad. Por ejemplo, no podemos actualizar trimestralmente o por un periodo inferior al año.
- La actualización de renta del arrendamiento no puede exceder del porcentaje de aumento que haya experimentado el IPC. De esta forma se cierra la puerta a posibles abusos a la actualización que en algunos casos se han usado como medida de presión para que sea el propio inquilino quien deje la vivienda resolviendo el contrato mediante desistimiento.
Cómo pedir la actualización de renta en un arrendamiento
La LAU prevé los requisitos formales que ha de reunir una notificación de actualización de renta del alquiler:
- Ha de realizarse por escrito firmado de la parte que interese la actualización.
- Debe expresarse el porcentaje de variación que se aplique.
- Constará el índice aplicado.
- El importe de la renta resultante tras la variación.
- Momento a partir del cual entra en vigor y es de obligado cumplimiento.
Lo que no detalla la LAU sobre la forma de actualización de renta
A partir de aquí la Ley guarda silencio sobre algunos aspectos que quedan al ámbito de la autonomía de la voluntad. Por ejemplo:
- ¿Cuándo ha de enviarse la notificación? ¿Con qué antelación?
- ¿Qué método de envío utilizar?
La antelación se debe especificar en el contrato. Si nada se dice, debe ser en la mensualidad anterior al que venza la anualidad o primer periodo temporal del contrato o, como mucho, unos días antes del primer pago del segundo periodo. Si este se hace por el inquilino puede interpretarse que no se notificó la actualización de la renta y que se seguirá aplicando la misma la renta del periodo anterior para el nuevo.
Por lo que se refiere al método de notificación, es entendible por todos que la notificación ha de enviarse por conducto que permita dejar constancia de su recepción. Los mecanismos
- Acta notarial de notificación.
- Burofax con acuse de recibo y contenido.
Si la parte a la que va destinada se niega a recoger la notificación es recomendable intentar practicarla por otros medios como correo electrónico con acuse de entrega o un mensaje de WhatsApp.
Los arrendamientos urbanos se encuentran regulados en la Ley 29/1998, de 24 de noviembre de Arrendamientos Urbanos (LAU). El concepto de arrendamiento urbano consiste en una cesión de uso que hace el propietario de un inmueble a un tercero para que lo ocupe y lo destine al fin para el que está habilitado (residencial, almacén, comercial, etc).
- Quien hace la cesión es la Propiedad o parte arrendadora que está obligada entre otras cosas a procurar la pacífica posesión de la cosa.
- Por su parte, quien recibe esa cesión es el inquilino o parte arrendataria que recibe el derecho de hacer uso del inmueble y ello a cambio del pago de una contraprestación que llamaremos renta.
¿El importe de la renta es siempre el mismo?
Puede ser siempre el mismo dependiendo de lo que se pacte en el contrato. Sabemos de sobra que el precio de una cosa o un servicio hoy, no será el mismo dentro de un año o dentro de cinco años. La inflación controlada es un efecto natural del desarrollo de una economía y ello hace necesario actualizar los precios de mercado de las cosas con el paso del tiempo, o de lo contrario se pierde poder adquisitivo.
Actualización de renta según LAU
El legislador tuvo en cuenta este posible efecto de la inflación en el mercado del alquiler y dedicó el artículo 18 de la LAU a regular este concreto aspecto.
Notas básicas sobre la actualización de rentas en un contrato de arrendamientos urbanos
- La actualización de rentas no es obligatoria, no funciona por ministerio de la Ley, requiere un pacto expreso en el que las partes manifiesten su voluntad de actualizar la renta del arrendamiento.
- El principio de equivalencia de las prestaciones establece que si los precios bajan también puede pedirse la actualización de rentas a la baja, si en lugar de inflación tenemos deflación.
- Debe informarse y comunicarse a la otra parte. No opera automáticamente.
- Debe fijarse la forma en que se determina o calcula la nueva renta. Es frecuente recoger actualizaciones indexadas al Índice de Precios de Consumo (IPC) u otros índices. En el caso que las partes no establezcan contractualmente ningún índice, se aplicará en su defecto, la evolución que tenga el Índice de Garantía de Competitividad.
- Hay un plazo mínimo para actualizar es la anualidad. Por ejemplo, no podemos actualizar trimestralmente o por un periodo inferior al año.
- La actualización de renta del arrendamiento no puede exceder del porcentaje de aumento que haya experimentado el IPC. De esta forma se cierra la puerta a posibles abusos a la actualización que en algunos casos se han usado como medida de presión para que sea el propio inquilino quien deje la vivienda resolviendo el contrato mediante desistimiento.
Cómo pedir la actualización de renta en un arrendamiento
La LAU prevé los requisitos formales que ha de reunir una notificación de actualización de renta del alquiler:
- Ha de realizarse por escrito firmado de la parte que interese la actualización.
- Debe expresarse el porcentaje de variación que se aplique.
- Constará el índice aplicado.
- El importe de la renta resultante tras la variación.
- Momento a partir del cual entra en vigor y es de obligado cumplimiento.
Lo que no detalla la LAU sobre la forma de actualización de renta
A partir de aquí la Ley guarda silencio sobre algunos aspectos que quedan al ámbito de la autonomía de la voluntad. Por ejemplo:
- ¿Cuándo ha de enviarse la notificación? ¿Con qué antelación?
- ¿Qué método de envío utilizar?
La antelación se debe especificar en el contrato. Si nada se dice, debe ser en la mensualidad anterior al que venza la anualidad o primer periodo temporal del contrato o, como mucho, unos días antes del primer pago del segundo periodo. Si este se hace por el inquilino puede interpretarse que no se notificó la actualización de la renta y que se seguirá aplicando la misma la renta del periodo anterior para el nuevo.
Por lo que se refiere al método de notificación, es entendible por todos que la notificación ha de enviarse por conducto que permita dejar constancia de su recepción. Los mecanismos
- Acta notarial de notificación.
- Burofax con acuse de recibo y contenido.
Si la parte a la que va destinada se niega a recoger la notificación es recomendable intentar practicarla por otros medios como correo electrónico con acuse de entrega o un mensaje de WhatsApp.