LAU

LEY DE ARRENDAMIENTOS URBANOS

Comentario de artículos de la Ley 29/1994, LAU

Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU)

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Guía de arrendamientos

En esta guía despejamos las dudas más frecuentes en torno a la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Esperamos que con su consulta puedas resolver todas tus necesidades, pero no dudes en contactar con nosotros si todavía te ha quedado alguna duda.

La Ley de Arrendamientos Urbanos - LAU

Una de las figuras jurídicas más frecuentes en el tráfico civil, dentro del ámbito del derecho civil/mercantil, es el arrendamiento urbano o, como más coloquialmente es conocido, el contrato de alquiler.

Cuando hablamos de arrendamientos urbanos nos referimos a arrendamientos que, ya sea con finalidades habitacionales o no, recaen sobre inmuebles que se asientan dentro de un tejido urbano de una población cuyos límites podríamos fijar en aquellos puntos en los que la ciudad, la población  o lo urbano empieza a perder su nombre, dando paso al campo abierto. Aquí entramos en el territorio del arrendamiento rústico o de elementos de la naturaleza de carácter comunal o público.

El arrendamiento urbano es una alternativa a la compra de bienes inmuebles. Y es que el encarecimiento del precio de la vivienda y las dificultades de acceso al crédito hipotecario debido a las sucesivas crisis originadas, ha hecho del arrendamiento la principal solución habitacional especialmente para la gente joven. 

Teniendo en cuenta que una parte de la población cada vez más numerosa vive o acude al arrendamiento de vivienda, resulta oportuno despejar las dudas frecuentes y habituales que en esta materia se generan sobre los plazos, derechos, obligaciones y efectos de este tipo de contratación. Por tal motivo  hemos preparado para ti esta guía sobre la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que te servirá para conocer y entender de una forma fácil y sencilla cómo funcionan estos alquileres y tener a tu disposición las respuestas que necesitas para las consultas más recurrentes.

¿Dónde se regulan los arrendamientos urbanos? - Art.1 LAU

La regulación del arrendamiento urbano en España se encuentra en la Ley 29/1994, 24 de noviembre de Arrendamientos Urbanos, que abreviaremos con las siglas LAU.

La Ley es imperativa en alguno de sus dictados y potestativa en otros. Esto significa que hay preceptos de los que no podremos sustraernos mediante pactos entre las partes. En otros casos, los preceptos de la LAU serán un marco al que las partes pueden acogerse, o bien que jueguen como derecho supletorio en defecto de previsión de las partes.

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¿Qué tipos de arrendamientos urbanos existen? Artículos 2 y 3 LAU.

Sentado lo anterior, cuando abordamos la cuestión de los arrendamientos urbanos debemos tener una idea clara sobre qué queda sujeto a esta Ley y que quedaría fuera. Esta Ley es aplicable a arrendamientos de vivienda y arrendamientos de uso distinto.

Arrendamientos de vivienda

Según esta normativa, viviendas son todas aquellas edificaciones habitables y que sirvan a la satisfacción de la necesidad de vivienda permanente del arrendatario. Partiendo de estas notas legalmente recogidas en el texto de la Ley de Arrendamientos Urbanos, la vivienda es aquella edificación que guarda las mínimas cualidades para el desenvolvimiento de la vida privada con los servicios correspondientes. Además debe servir para satisfacer la necesidad de vivienda con carácter permanente del arrendatario. Esta característica es extensible no solo a quien firma el contrato sino también a familia y dependientes del firmante en calidad de arrendatario.

Arrendamiento de usos distintos

La LAU define de forma residual que es un arrendamiento para uso distinto, indicado que lo será el arrendamiento todo aquel arrendamiento que no sea de vivienda y para ello nos da una lista de usos distintos, enunciativa y limitativa:

  • Industriales.
  • Comerciales.
  • Artesanales.
  • Profesionales.
  • Recreativos.
  • Asistenciales.
  • Culturales.

En este listado se encuentran la mayor parte de los usos distintos de vivienda a los que sería de aplicación de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Arrendamientos no sujetos

A sensu contrario, la Ley nos define en su artículo que queda fuera del ámbito de aplicación de la LAU:

  • Las viviendas de porteros o personal de comunidades de propietarios.
  • Viviendas militares.
  • Terrenos rústicos edificados o nos cuya finalidad sea el aprovechamiento agrícola, forestal o ganadero.
  • Viviendas universitarias.
  • Viviendas y apartamentos turísticos.

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¿Estoy obligado a firmar un documento para alquilar un inmueble? Art. 37 LAU.

La Ley no obliga a firmar un contrato para formalizar un arrendamiento. Los pactos o acuerdos verbales son perfectamente válidos, pero, como podéis imaginar, plantean graves problemas de prueba.

En caso de disputa, primero habría que probar la existencia del arrendamiento y luego los términos del mismo con las dificultades que ello conlleva. La Ley señala que cualquiera de las partes puede compeler a la otra a formalizar el contrato por escrito. Esta es la opción más frecuente. De hecho es raro ver arrendamientos urbanos formalizados por acuerdo verbal, aunque alguno hay, normalmente motivado generalmente por razones fiscales.

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Si mi contrato contraviene la Ley de Arrendamientos Urbanos ¿Cuál prevalece? Art. 4 LAU.

La Ley de arrendamientos urbanos establece un régimen imperativo en las normas de su Título I, el Título IV, encargados de regular el ámbito de la ley, la fianza y la formalización del contrato.

Por otro lado, en el caso de los arrendamientos de vivienda, serán nulas las estipulaciones que perjudiquen al arrendatario respecto a las normas contenidas en la LAU (en su Título II, específicamente).

Esto no ocurre respecto de los contratos de arrendamiento de uso distinto. Las previsiones de la Ley sobre este tipo de arrendamientos son un marco general al que las partes pueden acogerse y se aplican con carácter supletorio en defecto de pacto al respecto. Las partes pueden fijar en el contrato las reglas que han de presidir la relación jurídica arrendaticia, con los límites legales.

Es decir, en general el contrato pesa más que la Ley de Arrendamientos Urbanos siempre que:

  • La exclusión de la aplicación de cualquier artículo de la LAU figure por escrito.
  • Tal exclusión no afecte a la fianza, la formalización del contrato ni el régimen jurídico aplicable.
  • Y, en el caso de afectar a alquileres para vivienda habitual, no perjudique al arrendatario.

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¿Cuál es el plazo mínimo de duración del contrato de alquiler? Art. 9 LAU

Una vez más debemos distinguir entre arrendamientos de vivienda de los de uso distinto:

  • Si se trata de un arrendamiento de vivienda, el contrato de arrendamiento se puede prorrogar forzosamente para el arrendador hasta 5 años de duración, si el arrendador es persona física, o hasta 7 si el arrendador es persona jurídica. Ello con independencia de que se pacte expresamente un plazo menor. Si el arrendatario lo desea puede prorrogar el contrato hasta la duración mínima en cada caso.
  • En el caso de arrendamientos de uso distinto estos plazos no operan. No hay un plazo mínimo como tal. Las partes tienen libertad de fijar el plazo que corresponda.

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¿Puedo prorrogar mi contrato de alquiler? Art. 10 LAU.

Hilando con lo indicado anteriormente respecto del plazo mínimo de duración, en los casos de arrendamiento de vivienda, el contrato se puede prorrogar obligatoriamente para el casero, hasta cumplir el plazo mínimo duración (5 años si el casero es persona física o 7 si es persona jurídica).

A partir de ese momento si ninguna de las partes indica nada (habría que avisar con cuatro meses de antelación la voluntad de extinguir el contrato a vencimiento, o dos meses si quien quiere extinguirlo es el arrendatario) el contrato se prorrogará de forma tácita por sucesivos períodos anuales hasta un máximo de tres años.

Llegados a este punto, transcurridos 8 o 10 años del contrato de arrendamiento, todo quedará al arbitrio de la voluntad de las partes que podrán acordar seguir prorrogando el contrato o extinguirlo.

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¿Y si tengo un establecimiento abierto al público? Art. 34 LAU.

La existencia de un establecimiento abierto al público en un local arrendado supone que normalmente, al término del contrato, si no se permite al arrendatario continuar con el alquiler debido a que la propiedad desea terminar la relación arrendaticia, se genera un daño al comerciante por la clientela generada y que no podrá mantener debido a tener que cerrar o trasladar el local. La Ley prevé una indemnización por este concepto de clientela para el inquilino en los casos de:

  • Establecimiento abierto al público.
  • Con finalidad comercial.
  • Desarrollada al menos durante los 5 años anteriores a la extinción del contrato.
  • Siempre que el arrendatario haya puesto de manifiesto su voluntad de prorrogar el contrato durante al menos otros 5 años. 

Además para poder tener derecho a esta indemnización se pueden dar dos escenarios:

  • Un primer caso en el que el comerciante traslada su negocio a otro local dentro del mismo municipio en el plazo de 6 meses. En este caso el arrendador primitivo estará obligado a satisfacer tanto los gastos de traslado como la indemnización por clientela.
  • Por otra parte si el local que ha dejado el arrendatario es utilizado tanto por el primitivo arrendador como por un tercero para una actividad similar aprovechando así la clientela dejada por el anterior ocupante, la indemnización por clientela será equivalente a un mes de renta por cada año de duración del nuevo establecimiento, con el límite de 18 mensualidades.

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¿Estoy obligado a prestar fianza? Art. 36 LAU

La fianza es uno de los puntos comunes para ambos tipos de arrendamiento urbano. La imposición de pago de una fianza en metálico es obligatoria para el arrendatario. La misma se pagará en dinero. En el caso de vivienda será al menos de un mes de renta y en el caso de uso distinto, de un mínimo de dos meses.

Es común que el arrendatario el o los meses antes de acabar el arrendamiento deje de pagar la renta imputando ese mes a la fianza entregada. Esto es un error. La fianza es una garantía del pago de rentas, de otros gastos, así como de los posibles daños causados en el inmueble. El arrendador puede exigir el pago de la renta del último mes sin devolver la fianza hasta que haya recuperado la posesión y comprobado el estado del inmueble. Si hubiera daños estos se podrán atender con cargo a la fianza, y si el importe de los mismos superan a la fianza se podrá reclamar al arrendatario.

Además de la fianza, se pueden exigir garantías adicionales. Estas pueden ser cantidades a mayores en concepto de fianza o bien una garantía bancaria a primer requerimiento o un seguro de impago de rentas. Este último lo suele contratar el arrendador, repercutiendo el coste de la prima en la renta mensual.

Por otra parte, en lo referente a la fianza  no debemos olvidar que esta también es objeto de actualización. Siempre que el contrato se prorrogue el arrendador podrá exigir su actualización.  Esta actualización no será exigible durante el plazo mínimo de duración que hemos hablado inicialmente (5 o 7 años).

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¿Cómo se actualiza la renta del alquiler? Arts. 18 y 19 LAU

La renta del alquiler constituye el precio del contrato. La contraprestación que paga el inquilino a cambio del uso y disfrute, de la posesión pacífica del inmueble arrendado. La fijación de la misma será la que libremente acuerden las partes. No hay limitaciones al precio más allá de los que impone el mercado mediante la Ley de la oferta y la demanda.

El pago, como regla general, se hará mensualmente, por anticipado dentro de los primeros siete días de cada mes.

En cuanto a la forma de pago también se establece libertad de pactos pudiendo las mismas fijar la forma y lugar de pago. Normalmente se suele establecer pagos a través de transferencias bancarias a una cuenta del arrendador, pero la Ley prevé la omisión contractual de las partes en este aspecto supliendo la misma fijando un pago en efectivo en el domicilio del arrendador.

El arrendatario tiene derecho a un justificante de pago por parte del arrendatario. En los pagos mediante transferencia (que son los más habituales) se suele acordar que el recibo justificativo de emisión de la transferencia será el documento acreditativo del pago de la renta.

Actualización del precio de alquiler

La renta, o precio que se paga por el arrendamiento, será objeto de actualización de conformidad con lo que hayan pactado las partes. Las notas características de la regulación de la actualización de la renta, son las siguientes:

  • Esta actualización ha de pactarse expresamente, ya que de lo contrario no se podrá actualizar. 
  • Además la actualización de la renta solo se puede producir con carácter anual.
  • Opera de forma bidireccional (puede favorecer al arrendador pero también al arrendatario).
  • Debe ser pedida expresamente por una parte a la otra. 
  • Normalmente se suele referenciar a algún índice de precios, pero si no se fija índice alguno supletoriamente se aplicará la variación del índice de garantía de competitividad. 
  • En ningún caso la variación podrá exceder de la variación porcentual del Índice de Precios al Consumo.

Actualización de la renta por mejoras

En este punto es oportuno señalar que cabe la posibilidad de que se eleve la renta por mejoras en el inmueble arrendado.

Finalizado el período mínimo del contrato de arrendamiento (solo en el caso de vivienda, 5 o 7 años, dependiendo de la naturaleza del arrendador) el casero puede efectuar obras de mejora en la vivienda (esto no se suele aplicar a arrendamientos para usos distintos). Estas obras de mejora dan derecho al mismo a elevar la renta al aumentar el valor del inmueble arrendado, salvo que se haya pactado lo contrario en el contrato. ¿Cómo se puede producir este incremento y cómo se materializa?

Hay tres puntos fundamentales al respecto a la hora de cuantificar esta elevación:

  • Capital invertido en la mejora
  • A lo anterior se le aplicará el tipo de interés legal del dinero en el momento de terminación de las obras, incrementado en 3 puntos porcentuales.
  • Al resultado de las operaciones en los dos puntos anteriores restaremos las subvenciones y ayudas percibidas por el arrendador para las obras de mejora, si las hay.

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¿Quién paga los gastos de la vivienda arrendada? Arts. 20 - 25 LAU

Para responder a esta pregunta hay que distinguir entre gastos individualizados en aparatos contadores, gastos generales y gastos de conservación y mantenimiento de la vivienda en condiciones de habitabilidad.

  • Los gastos susceptibles de individualización son a cuenta y cargo de la parte arrendataria. Aquí se incluyen los recibos de luz, agua, calefacción, teléfono, internet y gas, entre otros.
  • Los gastos generales, por servicios y tributos, por ejemplo IBI, tasas de alcantarillado, aguas, basuras, comunidad de propietarios, puede pactarse que sean de cargo del arrendatario. Dependiendo de localidades la costumbre será una u otra, pero normalmente estos gastos los suele atender el arrendador (indirectamente suelen estar incluidos y repercutido el pago de la renta).
  • Por su parte los gastos de conservación, que no de mejora, son a cargo de la propiedad del inmueble. Estos serán aquellos necesarios para que el inmueble sirva a la finalidad de vivienda. Por ejemplo, los gastos de fontanería si no hay agua caliente. Aquí no están incluidas las pequeñas reparaciones que se produzcan por el uso ordinario de la vivienda que serán de cargo del inquilino.

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¿Puedo ceder o subarrendar el inmueble? Arts. 8 y 32 LAU

Tratándose de una vivienda no es posible un subarriendo total. Solo es posible el subarriendo parcial de las habitaciones de la vivienda. En todo caso, será preciso el consentimiento expreso del arrendador a dicho subarriendo.

Hay que destacar que por el subarriendo no se puede cobrar más de lo que se está pagando por el arrendamiento. Esto significa que el inquilino no podrá subarrendar con ánimo de lucro obteniendo una ganancia neta entre lo que paga de renta y lo que cobra de subarriendo.

Sí está permitida la cesión de contrato. Si se obtiene el consentimiento del arrendador, la cesionaria se subrogará en los derechos y obligaciones de la parte arrendataria, es decir, que pasará a ser arrendatario. La cesión será total y se cambiará un arrendatario por otro.

En el supuesto de locales comerciales u otros usos distintos el subarriendo y cesión es más habitual y se suele permitir. De hecho la Ley permite la cesión y subarriendo sin consentimiento de la propiedad. En contraprestación la propiedad podrá en un 10 %, si el subarriendo es parcial, o un 20 % si el subarriendo es total.

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¿Puedo desistir del contrato de alquiler? Arts. 11 y 12 LAU

El arrendatario tiene la posibilidad de desistir del contrato de arrendamiento cumpliendo una serie de requisitos:

  • El desistimiento no se puede producir antes de 6 meses. 
  • El derecho de desistimiento ha de ejercerse mediante notificación al arrendador con una antelación de 30 días. 
  • Las partes pueden pactar una indemnización si el arrendatario ejerce su derecho de desistimiento, equivalente a un mes de renta por cada año que quede por cumplir en el contrato.

En los casos de matrimonio o convivencia, si se produjera algún tipo de quiebra en las relaciones personales entre arrendatario y conviviente que condujeran al arrendatario a pedir el desistimiento, la Ley de Arrendamientos Urbanos permite que el arrendador pregunte al cónyuge o conviviente para que se manifieste sobre si desea ocupar la posición de arrendatario.

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¿Cuáles son las causas de extinción del contrato de alquiler? Arts. 27, 32 y 35 LAU

No resultará muy difícil imaginarse cuáles son las causas previstas en la LAU de extinción de un arrendamiento urbano.

La primera y más obvia es el transcurso del tiempo por el que se fijó, siempre y cuando se respeten los plazos mínimos en el caso de vivienda, de los que ya hemos hablado y que una de las partes manifieste el deseo de no prorrogar.

Esta sería la causa de vencimiento ordinario por el transcurso del tiempo, pero podemos encontrarnos con causas de extinción anticipada. ¿Cuáles son?

Extinción del contrato de alquiler por incumplimientos contractuales

Todas las que vamos a indicar se resumen en general en el incumplimiento de las obligaciones contraídas por una y otra parte:

  • Impago de la renta. Es la obligación principal por parte del arrendatario, el pago del precio por el uso del objeto del arrendamiento. Su falta de pago puede originar que el arrendador exija su cumplimiento o bien que resuelva el contrato reclamando el pago adeudado y la recuperación de la posesión.
  • La falta de pago de la fianza o del pago del incremento experimentado por su actualización.
  • Subarriendo o cesión no consentidos en los casos en que deban serlo.
  • Causar daños en el inmueble. El destrozo intencionado del inmueble, además de una causa de extinción del contrato de arrendamiento puede llegar a constituir un delito de daños. También puede ser causa de resolución que debido a un uso negligente o imprudente del mismo se ocasionen daños en el mismo. El arrendador no estará obligado a ver como sus inquilinos hacen un uso inadecuado del inmueble arrendado sin el mínimo cuidado que exige habitar una vivienda como si fuera propia. El arrendatario deberá asumir el coste de estos daños y en caso de no hacerlo el arrendador podrá utilizar la fianza para sufragar estos gastos y lo que falta podrá reclamarlo en concepto de indemnización.
  • Realizar obras no autorizadas. La falta de consentimiento para realizar obras dentro de una vivienda arrendada otorga a nuestro casero la facultad de resolver el contrato.
  • La realización de actividades prohibidas, tóxicas, nocivas e insalubres o ilícitas. Estas actividades están prohibidas no solo por la LAU sino normalmente, también por los estatutos de la comunidad de propietarios en la que se ubique la vivienda y así como por la normativa específica municipal y medioambiental. En el caso de actividades ilícitas habrá que estar a la normativa que las prohíban en cada caso y a la resolución que declare su existencia.

Extinción del contrato por parte del inquilino

Las anteriores causas corresponden en exclusiva al arrendador. Por su parte, el arrendatario puede extinguir el contrato cuando la propiedad no le permita la posesión pacífica del inmueble arrendado y cuando este no lleve a efecto las obras de reparación/conservación a que viene obligado.

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Índice de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU)

TÍTULO I. Ámbito de la Ley

TÍTULO II. De los arrendamientos de vivienda

CAPÍTULO I. Normas Generales

CAPÍTULO II. De la duración del contrato

CAPÍTULO III. De la renta

CAPÍTULO IV. De los derechos y obligaciones de las partes

CAPÍTULO V. De la suspensión, resolución y extinción del contrato

TÍTULO III. De los arrendamientos para uso distinto del de vivienda

TÍTULO IV. Disposiciones comunes

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